PhillipCapital PhillipCapital Your Partner in Investment

poems poems

ศูนย์การเรียนรู้
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ลักษณะทั่วไปของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 
 
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แตกต่างจากกองทุนทั่วไป ในแง่ที่มิได้ลงทุนในหลักทรัพย์เพียงอย่างเดียว แต่มีวัตถุประสงค์เพื่อระดมเงินทุนจาก
ประชาชน ด้วยการขายหน่วยลงทุน และนำเงินทุนที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์
ตามที่กฎหมายกำหนด  โดยมุ่งเน้นการบริหารอสังหาริมทรัพย์ ให้ได้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ มากกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนา
และขายต่อลักษณะทั่วไปของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ที่สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อนุญาตให้จัดตั้งนั้น เป็นกองทุนรวม
ที่ไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน และต้องมีเงินทุนขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท โดยสามารถแบ่งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้เป็น 2 ประเภท
  1. "กองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง" คือมีการกำหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อ หรือเช่าไว้ในรายละเอียดโครงการอย่างชัดเจน
  2. "กองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง"
โดยกองทุนรวมทั้งสองประเภทนี้ จะต้องลงทุนเพื่อให้ได้มา และมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิในการเช่ารวมกัน อย่างน้อยร้อยละ 75 ของสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value: NAV) โดยอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ท ี่ตั้งอยู่ในประเทศไทย ดำเนินการก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 และไม่อนุญาตให้กองทุนรวมซื้อที่ดินว่างเปล่า ทั้งนี้กองทุนรวม จะต้องถืออสังหาริมทรัพย์ไว้ ไม่น้อยกว่า 1 ปี

ในส่วนของผลตอบแทนสำหรับ ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น คณะกรรมการ ก.ล.ต.ได้กำหนดไว้ว่า ในกรณีที่กองทุนรวมมีกำไรสุทธิในแต่ละปี บริษัทจัดการต้องจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน ไม่น้อยกว่าร้องละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี

จากลักษณะของกองทุนดังที่กล่าวมา จะเห็นได้ว่าหน่วยลงทุนที่ออกโดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นหลักทรัพย์ชนิดใหม่ ซึ่งแตกต่างจากหน่วยลงทุน ที่ได้มีการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มาแต่ก่อน


การซื้อขายกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ถึงแม้ในแง่กฎหมายแล้วหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะจัดเป็นหลักทรัพย์ประเภทหน่วยลงทุน หากแต่จากการศึกษาลักษณะธุรกิจ ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับการซื้อขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ พบว่ามีการซื้อขายเช่นเดียวกับตราสารทุนทั่วไป ตลาดหลักทรัพย์จึงเห็นควรให้ หน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ มีวิธีการและหลักเกณฑ์การซื้อขาย เช่นเดียวกับหุ้นสามัญดังนี้

กระดานซื้อขาย

    1. กระดานหลัก
  • ซื้อขายด้วยวิธี Continuous Order Matching ในช่วงเวลาปกติ
  • วิธี Put-Through ในช่วง Off-hour Trading
    2. กระดานหน่วยย่อย
  • ซื้อขายด้วยวิธี Continuous Order Matching เฉพาะในช่วงเวลาปกติ
    3. กระดานรายใหญ่
  • ซื้อขายด้วยวิธี Put-Through ทั้งในช่วงเวลาปกติและช่วง Off-Hour Trading หากแต่จะไม่มีการซื้อขายหน่วยลงทุน ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บนกระดานต่างประเทศ เนื่องจาก มิได้มีข้อจำกัดใด เกี่ยวกับสัดส่วนผู้ลงทุนต่างประเทศ สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

การเสนอราคาซื้อขาย
  • ช่วงราคาซื้อขาย มีการบังคับใช้กฎเกณฑ์เรื่องช่วงราคาซื้อขาย (Spread) เช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้นสามัญ
  • Daily Price Limit กำหนดช่วงจำกัดการเปลี่ยนแปลงราคาประจำวัน (Daily Price Limit) เท่ากับ 30% จากราคาปิดวันก่อนหน้า หรือราคาซื้อขายครั้งสุดท้ายในวันก่อนหน้า

การจัดกลุ่มอุตสาหกรรม

กำหนดให้จัดหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไว้ในหมวดอุตสาหกรรม (Sector) พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property Development) ทั้งนี้เพื่อให้สอดคล้องกับ ลักษณะที่มาของกระแสเงินสดในอนาคต (Future Cash flow) ของกองทุนดังกล่าว


การคำนวณค่าสถิติและดัชนีราคาตลาดหลักทรัพย์

สำหรับการคำนวณค่าสถิติมูลค่าตลาดรวม (SET Market capitalization) และดัชนีราคาตลาดหลักทรัพย์ (SET Index) นั้น ตลาดหลักทรัพย์จะนำมูลค่าตลาด ของหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มารวมในการคำนวณมูลค่าตลาดรวม อีกทั้งจะนำราคาของหน่วยลงทุน ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มารวม ในการคำนวณค่าดัชนีราคาตลาดหลักทรัพย์อีกด้วย ทั้งนี้เพื่อให้สอดคล้องกับการดำเนินธุรกิจ ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีลักษณะเหมือนหุ้นทุน (Equity) มากกว่ากองทุนรวม ที่จดทะเบียนอยู่เดิมในตลาดหลักทรัพย์ อีกทั้งเงินทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของสินทรัพย์สุทธิของกองทุน จะถูกนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นมูลค่าที่แท้จริงของระบบเศรษฐกิจ (Economic wealth) จึงไม่เป็นการซ้ำซ้อน กับมูลค่าตลาดรวมที่มีอยู่เดิม


 
                                                                                                                    ข้อมูล ณ วันที่ 24 สิงหาคม พ.ศ. 2548